Купівля нерухомості в Дубаї для покупців з Нідерландів

Так. Громадяни Нідерландів мають ті самі права на купівлю в Дубаї, що й майже будь-яка інша іноземна національність. З 2002 року емірат дозволяє іноземцям володіти нерухомістю на основі freehold у межах визначених зон freehold, і Нідерланди не входять до жодного списку обмежень. Freehold означає, що ви володієте як будівлею, так і землею, на якій вона стоїть, безстроково, з вашим іменем, зафіксованим у документі на право власності, виданому Dubai Land Department.

Немає вимоги бути резидентом UAE, мати візу чи будь-коли ступати на землю Дубая до купівлі. Право власності не пов'язане з вашим імміграційним статусом, тому нерухомість залишається вашою незалежно від того, чи переїдете ви колись. Ви можете вільно жити в ній, залишати її порожньою, здавати в довгострокову чи короткострокову оренду, реконструювати чи продати, коли забажаєте.

Популярні райони freehold серед покупців з Нідерландів включають Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle та новіші прибережні спільноти. Брокерське агентство, зареєстроване в RERA, таке як EQT, може підтвердити, що будь-яка конкретна будівля чи ділянка справді є freehold та відкрита для іноземного володіння, перш ніж ви ухвалите рішення.

Вам не потрібно летіти в Дубай, щоб завершити купівлю. Значна частка закордонних покупців завершує всю транзакцію з дому, і процес добре налагоджений для клієнтів з Нідерландів, що працюють у різних часових поясах.

Звичайний шлях - це довіреність (POA). Ви призначаєте довіреного представника, часто вашого юриста чи названу особу у вашому брокерському агентстві, щоб підписувати документи та реєструвати передачу від вашого імені. POA зазвичай готується в Дубаї, потім засвідчується нотаріально та легалізується, щоб вона була дійсною для використання в UAE. Ваші документи, що посвідчують особу, можна перевірити в цифровому вигляді, а кошти надсилаються міжнародним банківським переказом.

Типова дистанційна купівля проходить через вибір нерухомості та відеоперегляди, підписану форму бронювання, Меморандум про взаєморозуміння (Form F) з депозитом близько 10 percent, а потім остаточну передачу в Dubai Land Department, де видається новий документ на право власності. Ваш представник може бути присутнім на зустрічі з передачі, тож вам ніколи не доведеться подорожувати.

Оскільки ви керуєте цим на відстані, працюйте лише з брокерським агентством, зареєстрованим у RERA, та використовуйте escrow-схему для платежів off-plan, щоб ваші гроші були захищені на кожному етапі.

Це та частина, у якій покупці з Нідерландів найчастіше помиляються, тому ставтеся до неї уважно. Як резидент Нідерландів ви оподатковуєтеся за вашими світовими активами, а не лише за тим, що ви маєте вдома. Нерухомість у Дубаї є іноземним активом і, оскільки вона не є вашим основним житлом у Нідерландах та зазвичай не фінансується як таке, вона зазвичай підпадає під Box 3 - нідерландський податок на заощадження та інвестиції. Box 3 оподатковує вартість ваших активів, а не фактичний дохід від оренди, який вони приносять.

Ключове звільнення випливає з угоди про уникнення подвійного оподаткування між Нідерландами та Об'єднаними Арабськими Еміратами. Згідно з цією угодою, нерухоме майно оподатковується в країні, де воно розташоване, тому вартість вашої нерухомості в Дубаї зазвичай звільняється від нідерландського податку. Нідерланди застосовують це як vrijstelling met progressievoorbehoud - звільнення з прогресією. Простими словами, вартість нерухомості виключається із суми, з якої ви фактично оподатковуєтеся, але вона все одно може враховуватися при визначенні ставки, яка застосовується до ваших решти активів Box 3. Ефект полягає в тому, що вас не оподатковують подвійно за нерухомість у Дубаї, але вона все одно може дещо підвищити ставку на ваші інші активи.

Ви все одно зобов'язані декларувати іноземну нерухомість у вашій нідерландській податковій декларації, щоб звільнення можна було застосувати правильно. Правила щодо Box 3, оцінок та угоди змінюються з часом, а ваш особистий результат залежить від вашої ширшої фінансової картини, тому це загальна інформація, а не податкова консультація. Проконсультуйтеся з нідерландським belastingadviseur, ідеально з тим, хто працює з іноземною нерухомістю, перед завершенням.

Інший бік картини є приємно простим. Дубай не стягує щорічного податку на житлову нерухомість, прибуткового податку на орендну плату, яку ви збираєте, та податку на приріст капіталу, коли ви продаєте. Це різко контрастує з володінням інвестиційною нерухомістю в Нідерландах і є важливою частиною того, чому нідерландські інвестори взагалі звертають увагу на Дубай.

Основний державний збір - це разова комісія за передачу права власності Dubai Land Department у розмірі 4 percent від вартості купівлі, сплачена при реєстрації. Окрім цього, ви маєте звичайні поточні витрати, такі як плата за обслуговування будівлі чи спільноти, плюс невеликий щорічний муніципальний збір, який стягується через ваш комунальний рахунок DEWA на здаване в оренду житло.

Тож хоча Нідерланди все одно можуть враховувати актив для цілей ставки, сам Дубай нічого не бере з вашої дохідності від оренди чи вашого кінцевого прибутку. Для інвестиційної нерухомості, що утримується протягом кількох років, ця різниця суттєво накопичується.

Ціни в Дубаї вказуються в дирхамах (AED). Дирхам прив'язаний до долара США за фіксованим курсом близько 3.6725, що повністю усуває коливання AED-USD. Ваш реальний валютний ризик, отже, - це курс євро до долара, оскільки ваші євро спершу фактично конвертуються в долари, а потім у фіксовану кількість дирхамів. Коли євро сильний відносно долара, нерухомість у Дубаї коштує вам менше в перерахунку на євро.

Для великого переказу зазвичай дешевше використовувати спеціалізованого валютного провайдера, ніж ваш звичайний банк, і ви можете розглянути форвардний контракт, щоб зафіксувати курс між підписанням та остаточною оплатою. Надсилайте кошти з рахунку на ваше власне ім'я, щоб зберегти чистим слід джерела коштів, що має значення як для escrow, так і для будь-якої подальшої заявки на Golden Visa.

Заплануйте загальні транзакційні витрати приблизно від 7 до 8 percent від ціни понад саму нерухомість. Це охоплює 4 percent комісію за передачу, агентську комісію близько 2 percent та менші реєстраційні, довірчі, юридичні та пов'язані з іпотекою комісії. Якщо ви купуєте з іпотекою UAE, а не за готівку, є додаткові банківські та оціночні збори, хоча багато закордонних покупців купують за готівку.

Купівля нерухомості у розмірі AED 2 million або більше може дати вам право на UAE Golden Visa - 10-річний поновлюваний дозвіл на проживання. Вона може поширюватися на вашого чоловіка/дружину та дітей, не вимагає проживати в UAE постійно та може бути оформлена на завершену чи кваліфіковану нерухомість off-plan. Це справжня приваба для нідерландських сімей, які хочуть мати опціональну базу під сонцем, не відмовляючись від життя в Нідерландах.

Окрім візи, привабливість легко зрозуміти. Дубай стягує нульовий особистий прибутковий податок та нульовий податок на нерухомість, тому більша частина вашої дохідності залишається у вас. Дохідність від оренди зазвичай коливається в діапазоні від 5 до 8 percent, значно вище за те, що пропонують порівнянні нідерландські міста. Місто безпечне, сонячне цілий рік та надзвичайно організоване, зі світового рівня охороною здоров'я та міжнародними школами.

На практиці Дубай знаходиться лише приблизно за 7 годин прямого перельоту від амстердамського Schiphol, що робить володіння та відвідування реалістичним, а не експедицією раз на рік. Існує велика і зростаюча нідерландська та ширша європейська спільнота експатів, англійська є робочою мовою всюди, а повсякденне життя просте. Для багатьох покупців з Нідерландів це складається в притулок для способу життя та податково ефективний дохідний актив в одному.