Купівля нерухомості в Дубаї для канадців (Посібник 2026)

Так. З 2002 року Дубай дозволяє іноземним громадянам купувати й володіти нерухомістю на правах повної власності (freehold) у визначених районах, і канадці отримують таке право на цілком тих самих умовах, що й інші закордонні покупці. Freehold означає, що ви володієте як самою одиницею нерухомості, так і землею під нею повністю і безстроково, з титулом, зареєстрованим на ваше ім'я в Земельному департаменті Дубая (DLD). Немає вимоги бути резидентом ОАЕ, проживати в Дубаї чи мати будь-яку візу перед купівлею.

Володіння обмежене визначеними зонами freehold, але вони охоплюють більшість районів, які цікавлять міжнародних покупців, зокрема Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills Estate, Emirates Hills і Jumeirah Village Circle. Поза цими зонами нерухомість зазвичай є leasehold або зарезервована для громадян ОАЕ та країн GCC, тож підтвердження того, що об'єкт розташований у зоні freehold, є однією з перших перевірок, які ми робимо для кожного клієнта.

Вам не потрібно летіти в Дубай, щоб завершити купівлю. Багато наших канадських клієнтів купують повністю дистанційно, і цей процес добре відпрацьований. Найпоширеніший шлях - призначити людину, якій ви довіряєте, часто вашого брокера або юриста в ОАЕ, за довіреністю (POA), щоб вона підписувала й реєструвала документи від вашого імені. Довіреність складають під конкретну операцію, засвідчують нотаріально в Канаді, а потім апостилюють або легалізують, щоб її визнавали в ОАЕ; зазвичай додають завірений переклад арабською.

Кошти переказують міжнародним банківським переказом. Як правило, ви сплачуєте бронювальний депозит, а потім залишок і збори під час передачі, з переказом коштів продавцю або на ескроу-рахунок для об'єктів на етапі будівництва (off-plan). Банки ОАЕ і DLD застосовують перевірки джерела коштів і протидії відмиванню грошей, тож зберігайте чітку документацію про походження ваших коштів. Ваш брокер координує договір купівлі-продажу, зустріч для передачі в DLD і реєстрацію титулу, а сучасні операції можна завершувати в цифровому форматі з електронними підписами й дистанційним опрацюванням у DLD.

Саме тут канадським покупцям потрібно найбільше уваги. Сам Дубай не стягує ані особистого податку на дохід, ані щорічного податку на нерухомість, але це не робить дохід неоподатковуваним для вас. Canada Revenue Agency (CRA) оподатковує резидентів Канади на їхній світовий дохід, який включає орендний дохід від нерухомості в Дубаї та приріст капіталу під час її продажу. Від вас очікують декларування орендного доходу з Дубая у канадській податковій декларації та сплати канадського податку з будь-якого приросту, навіть якщо Дубай не стягнув нічого.

Слід знати про дві точки звітності. По-перше, якщо загальна вартість вашої закордонної нерухомості перевищує CAD 100,000 у будь-який момент року, ви зазвичай маєте подати Form T1135, Foreign Income Verification Statement, разом із канадською податковою декларацією; нерухомість для особистого користування, як-от дачу, яку ви не здаєте в оренду, можна виключити, тож режим залежить від того, як ви її використовуєте. По-друге, наразі немає чинної угоди про уникнення подвійного оподаткування між Канадою та ОАЕ, тож не варто розраховувати, що звичне договірне звільнення чи залік іноземного податку згладить ситуацію. Оскільки Дубай не стягує податку, іноземного податку для заліку проти вашого канадського рахунку може бути мало або зовсім не бути, що робить попереднє планування важливим.

Ця стаття є загальною інформацією, а не податковою консультацією. Транскордонне оподаткування справді складне, і правильна структура залежить від вашого статусу резидентства та цілей, тож проконсультуйтеся з кваліфікованим канадським фахівцем із транскордонного оподаткування перед купівлею.

Дубай оцінює нерухомість у дирхамах ОАЕ (AED). Дирхам прив'язаний до долара США за фіксованим курсом близько 3.6725 AED за 1 USD, і ця прив'язка тримається десятиліттями. Для канадців це корисно, адже усуває волатильність AED з рівняння: ваша реальна валютна позиція фактично зводиться до канадського долара проти долара США. Коли CAD сильний відносно USD, ваша купівля в Дубаї дешевша в перерахунку на канадські долари, і навпаки.

Коли ви конвертуєте й надсилаєте кошти, роздрібний обмінний курс і комісії за переказ, які стягує ваш банк, важать більше, ніж прив'язка. Багато покупців користуються спеціалізованим валютним провайдером, а не звичайним банком, щоб отримати вигідніший курс CAD в AED і нижчі комісії на великих переказах. Зберігайте записи про кожну конвертацію та переказ - і для перевірок джерела коштів в ОАЕ, і для вашої канадської звітності.

Заплануйте транзакційні витрати понад ціну купівлі. Головна з них - збір за передачу Земельного департаменту Дубая у розмірі 4% від вартості нерухомості. Додайте агентську комісію близько 2% плюс 5% ПДВ на цю комісію, а також менші збори за реєстрацію та послуги офісу довірителя, а для купівель з іпотекою - збір за реєстрацію іпотеки. Для орієнтиру закладайте загалом приблизно 6% - 8% від ціни на всі витрати з придбання; щорічного податку на нерухомість після цього платити не потрібно.

Купівля нерухомості також відкриває двері до довгострокового резидентства. Придбання нерухомості вартістю AED 2 мільйони і більше може дати вам право на UAE Golden Visa - 10-річний дозвіл на проживання, який поновлюється й може охоплювати вашого подружжя та дітей. Вона не вимагає постійного проживання в Дубаї і є суттєвим стимулом для канадських покупців, які хочуть мати базу в регіоні, не відмовляючись від гнучкості. Ми підтверджуємо з вами чинні порогові значення та критерії перед тим, як ви візьмете зобов'язання, оскільки деталі програми можуть оновлюватися.

Для багатьох канадців привабливість починається з цифр. Дубай стягує 0% щорічного податку на нерухомість і 0% особистого податку на дохід на місцевому рівні, а дохідність оренди житла зазвичай коливається в діапазоні 5% - 8%, що значно вище, ніж пропонує більшість канадських міст. У поєднанні з високим попитом орендарів і швидким зростанням населення це робить Дубай привабливим як дохідний і lifestyle-актив, навіть з урахуванням ваших канадських податкових зобов'язань.

Спосіб життя і доступність завершують картину. Дубай стабільно входить до числа найбезпечніших великих міст світу, пропонує надійне цілорічне сонце і має школи, охорону здоров'я та інфраструктуру світового рівня. Сполучення сильне: прямі далекомагістральні рейси між Дубаєм і канадськими хабами, як-от Торонто, роблять зручним переміщення туди й назад. Тут також велика і зростаюча канадська та ширша експатріантська спільнота, тож покупці рідко почуваються сторонніми. Для другого дому, орендної інвестиції чи бази для Golden Visa Дубай добре виглядає на тлі альтернатив.